مجله خبری این هفته

برچسب: قیمت مسکن

  • حقی که محقق نشد

    حقی که محقق نشد

    طبق اصل 31قانون اساسی جمهوری اسلامی ” داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران ، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.”
    همچنین بر اساس بند یک ماده 25اعلامیه جهانی حقوق بشر ” هرکس حق دارد ( بتواند ) که سطح زندگی ، سلامتی و رفاه خود وخانواده اش را ازحیث خوراک ومسکن و مراقبتهاي طبی وخدمات لازم اجتماعی تامین کند و همچنین حق دارد که درموقع بیکاري ، بیماري ، نقص اعضاء ، پیري یا درتمام موارد دیگري که به علل خارج از اراده انسان ، وسایل امرار معاش ازبین رفته باشد ، از شرایط آبرومندانه زندگی برخوردار شود.
    آنچه در اصل 31تصریح می گردد تکلیف دولت ها برای تامین و تضمین مسکن مناسب برای اقشار جامعه و خصوصا افراد کم برخوردار می باشد ، همچنین در ماده 25اعلامیه حقوق بشر ، بطور ضمنی تاکید گردیده است که داشتن مسکن مناسب از حقوق اولیه افراد جامعه است و به تبع آن این وظیفه حاکمیت است که به گونه ای عمل نماید که شهروندان بتوانند این حق خود را بطور کامل بدست آورند .
    طبق آنچه در جامعه ما مشهود است ، بازار مسکن در کشور همواره دچار نابسامانیهای فراوانی در حوزه عرضه و تقاضا و مهمتر از آن افزایش قیمت بیرویه و خارج از کنترل بوده است که طی سالهای گذشته رویکرد مناسبی هم جهت مدیریت این روند اتخاذ نشده و یا اگر هم شده است تأثیر مثبت و قابل قبولی برای رفع این معضل نداشته است. با توجه به نوسانات اقتصادی اخیر کشور نیز این مساله بحرانیتر شده و داشتن مسکن مناسب را برای بسیاری از خانوادههای ایرانی ، امری دست نیافتنی کرده است .

    عدم دستیابی به این حق اولیه ، قطعا معضلات بزرگی را برای مردم و جامعه بوجود آورده که دوری از یک زندگی متعارف و قابل قبول برای شهروندان و مباحثی چون حاشیه نشینی ، هزینه کرد بخش مهمی از درآمد خانوار در این بخش و کاهش امید اجتماعی به دلیل تبدیل شدن خانه دار شدن به یک رویای دور دست و دست و پنجه نرم کردن همیشگی با اجاره نشینی ، جابجایی و عدم توان مالی جهت اسکان خانواده در محیطی مناسب و متناسب ، از تبعات عدم تحقق این انتظار به حق شهروندی است .

    حقی که محقق نشد
    حقی که محقق نشد

    موانع جدی دستیابی به حق مسکن متعارف :

    تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه ای و ارزشمند در کشور ، علیرغم اینکه مسکن ، کالا محسوب نمی شود ، اما سیاست گذاری های اشتباه و نبود قوانین مالیاتی کامل در این حوزه و روش های معاملاتی متنوع و عدم احصاء دقیق آن ، عملا منجر به حضور گسترده واسطه و دلال ها در این بازار گردیده و طی سالها و در چندین نوبت سرمایه های بزرگ و سیال به سراغ آن رفته و جهش های چند برابری را شاهد بوده ایم . عدم برنامه ریزی منسجم ، منطقی و بلند مدت برای مسکن و اخذ تصمیمات دوره ای و بعضا خلق الساعه و یا نهایتا محدود به یک دوره چهار تا هشت ساله ( روسای جمهور ) برای مدیریت مسکن ، مهار تورم ، حذف واسطه ها و تامین منافع فعالان تولید ساختمان و …

    -تعارض منافع صاحبان مسکن ، مستاجران ، واسطه ها ، تولید کنندگان انبوه ساختمان ، بانک های عامل ، مردم و کشمکش دائمی این گروه ها برای تامین حداکثر منافع برای خود و مقاومت در برابر برنامه ها و طرح هایی که این منافع را مخدوش می نماید .

    -ناکافی بودن مبلغ وام مسکن و پیچیده بودن نحوه پرداخت آن و همچنین بالا بودن سود بانکی دریافت شده که به شدت بخشیدن اثرات تورمی وام در بازار مسکن دامن می زند .

    -بالارفتن شدید قیمت مسکن در شهرها و فاصله گرفتن آن با توان افراد با درآمدهای متوسط و حداقلی ، بنحوی که با جهش های قیمتی که در چندین ساله اخیر شاهد آن بوده ایم ، عملا چشم انداز قابل اتکائی برای دستیابی به مسکن متعادل و قابل قبول برای این گروه از مردم وجود ندارد .

    -ناچیز بودن حق مسکن لحاظ شده در حقوق کارگری اداره کار به نحوی که این مبلغ فاصله زیادی با تامین یک مسکن متعارف حتی بصورت اجاره ای دارد و صرفا یک فاکتور جهت مدیریت و افزایش حقوق کارگری نسبت به تورم سالیانه محسوب می شود .

    -عدم حمایت واقعی از تولید ساختمان به نحوی که بصورت مستمر و پایدار ، فعالان این حوزه با حمایت های مستمر دولتی ( تسهیلات مناسب ، تخفیفات کلی در عوارض و هزینه انشعاب و صدور سند و … ) و تضمین تامین متریال و مصالح مورد نیاز در شرائط خاص ( حتی با سوبسید ) و تسهیل قوانین و مقررات اداری و کاهش بروکراسی در امور مالی ، فنی ،
    ثبتی و شهری ، مورد پشتیبانی و حمایت قرار گیرند.

  • حقی که ناحق شد

    حقی که ناحق شد

    اهمیت اجتماعی تامین حق مسکن

    حق مسکن یک حق اجتماعی و رفاهی است. امروزه حقهای رفاهی- اجتماعی (مانند حق اشتغال، بیمه بیکاری، تحصیل ، درمان و … ) از اهمیت زیادی برخوردار شدهاند که در این میان ، ممکن است فردی به تنهایی قادر به تأمین برخی از نیازهای خود مانند مسکن نباشد و لازم باشد تا جامعه به یاری اش بشتابد. همانطور که قبلا اشاره شد ، طبق ماده 25اعلامیه حقوق بشر ، پیش نیاز یک زندگی شایسته تأمین مسکن مناسب می باشد و البته در قانون اساسی هم به خوبی این حق شهروندی و وظیفه متقابل دولت ها تصریح و تاکید گردیده است .

    این که با عدم برنامه ریزی ، مدیریت و نظارت صحیح ، این حق فردی – ً اجتماعی عملا در دست دلالان سوداگر و مقررات و تدابیر نابخردانه و اشتباه و اقدامات شتابزده و یا حتی معارض ، متاسفانه به محاق رفته است ضعف آشکاری است که همه دولت ها در این چندین ساله باید پاسخگوی آن باشند و بابت این ناکارآمدی ملامت شوند .

    اینکه در قانون اساسی ، تصریح شده است که می بایست مسکن مناسب برای همه اقشار مختلف توسط دولت فراهم گردد و البته برای افراد نیازمند و کم برخوردار اولویت در نظر گرفته شده است ، نشان دهنده توجه و حساسیت قانون گذار بر اثرات اجتماعی و فرهنگی این مقوله می باشد .

    بنظر می رسد اگر موضوع مسکن بطور کامل حل شود و دغدغه ای به نام خانه دار شدن و یا داشتن مسکنی مناسب برای خانواده ها وجود نداشته باشد ، معنا و مفهوم آن این است که بخش مهمی از مشکلات ارتباطی ، فرهنگی ، اجتماعی و اقتصادی کشور ، در مسیر حل شدن قرار گرفته است زیرا وقتی پیش نیاز یک زندگی متعادل و شایسته فراهم باشد ، مسیر برای کسب مهارتهای ارتباطی ، پذیرش و تمکین به اخلاقیات و قواعد فرهنگی و هزینه کرد مبالغ بیشتری برای مباحث رفاهی و آموزشی ، آماده گردیده و نتیجه همه این موارد به ارتقاء رفاه اجتماعی و رفتن به سبک زندگی فاخر منجر می گردد.

    تدابیر نیم بند دولتی برای بهره مندی حق مسکن شهروندان

    در طی دهه های اخیر تدابیر و برنامه های متنوعی چه در حوزه منطقه ای و چه حوزه ملی برای دست یابی هرچه بیشتر مردم به مسکن و رسیدن به آنچه قانون آن را جزو حقوق اولیه شهروندی می داند ، انجام پذیرفته و در حال انجام است.

    تلاش جهت ترمیم حق مسکن لحاظ شده در مزایای حقوق و دستمزد اداره کار به منظور پوشش دادن بخشی از نیاز مالی تامین مسکن مناسب ، هرچند این آیتم ( حق مسکن جدول حقوق و مزایا) با واقعیت و نیاز فاصله دارد ولی جدی شدن این ردیف در جدول فوق الذکر به خودی خود ، ارزشمند است .

    پیدایش و تاسیس شهرهای جدید که به لحاظ شرائط قیمتی کمک ارزشمندی به اسکان و یا خانه دار شدن بخشی از مردم داشته است ، که البته عدم مدیریت صحیح این شهرها و رشد افسارگسیخته بنگاه های املاک و دلالان و واسطه های آزاد ، از معضلات جدی و دلائل افزایش بی رویه قیمت در این شهرها می باشد . که بنظر می رسد همچنان موضوعی مغفول در تاسیس و توسعه شهرهای جدید می باشد .

    طرح و برنامه تولید انبوه مسکن و اجاره به شرط تملیک که متاسفانه به صورت نیمه کاره رها گردیده است و دولت ها به خوبی نتوانستند از ظرفیت بالای این طرح برای حل بخشی از معضل مسکن در کشور ، استفاده نمایند . هرچند این طرح مشارکت جدی مردم و بخش خصوصی را می طلبد و عدم توفیق در بسیج ظرفیت ها این طرح را آرام آرام از دور خارج نمود .

    تخفیف ها و بخشودگی های هزینه های اخذ شده توسط شهرداری از جمله عوارض نوسازی و همچنین هزینه انشعابات و … که متاسفانه به شدت تابع فصل و شرائط مالی نهادها و دستگاههای اجرایی است و بطور مدون و منظم نبوده و بعضا در دوره های خاص با جهش قیمتی روبرو می گردد .

    در کنار این طرح های متنوع ، حضور مباحثی چون تراکم فروشی ، تمرکز امکانات و تسهیلات در شهرهای بزرگ ، استیلای دلالان بر بازار مسکن ، سرمایه های سرگردان که هر چند وقت یک بار سر از بازار مسکن در می آورد ، تهدیدهای جدی است که باعث تورم بیش از پیش زمین و مسکن در کشور گردیده است که اثرات نامطلوبی بر مثبت و نتیجه بخش بودن طرح های مختلف پیش گفته می گذارد .

    لزوم تنوع و همزمانی طرح های حمایت گرانه و تسهیل کننده و کوتاه کردن دست دلالان و اهرم های فساد زای قدرت و همچنین کسانی که منافع آنها در تورم افسارگسیخته مسکن است ، در بلند مدت می تواند تب تند مسکن در کشور را کمی فروکش نماید و امید خانواده ها را برای تامین مسکن مناسب و متعارف افزایش دهد .

    سخن آخر :

    مسکن در کشور ما از یک نیاز اولیه و حق تعریف شده خارج گردیده و به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده است . خرید خانه صرفا جهت اسکان نیست و چه بسا درصد بالایی از معاملات این حوزه صرفا با هدف سودآوری و کسب منفعت کوتاه مدت و نهایتا میان مدت انجام می پذیرد . و به همین ترتیب نگهداشت خانه ها هم به همین منظور انجام می گردد.

    رویکردها ، قوانین و طرح هایی که بتواند ارزشمندی مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه ای کاهش داده و سودآوری تجاری و منفعت طلبانه را از حضور در بازار مسکن کمرنگ نماید ، قطعا می تواند کمک شایانی به آرامش این بخش از اقتصاد و برگشت امید به خانه دار شدن برای اقشار مختلف را در پی داشته باشد .

    مسکن و صنعت ساختمان مهمترین عامل حرکت اقتصاد و صنعت کشور می باشد و در صورت رکود صنعت ساختمان و تولید مسکن ، شاهد رکود صنعت و اقتصاد خواهیم بود ، بنابراین طرح ها و برنامه ها می بایست با هدف افزایش جذابیت این صنعت برای فعالان این عرصه تدوین و طراحی گردند ، البته بدون آنکه جذابیتی برای دلالان و مردم جهت انجام معاملات منفعت طلبانه و یا نگهداری مسکن بدون استفاده ، به وجود آورد .

    علیرضا رضایی

  • بازی برد برد مشاوران املاک با مسکن

    بازی برد برد مشاوران املاک با مسکن

    دریا قدرتی پور- گوشه میدان ، بنگاهی است که وقتی وارد می شوی ، کف پوش های طلایی رنگ و دیوارهای یکدست سفید ، تو را دعوت می کنند به معاملات گران قیمتی که این
    روزها بازارش داغ شده است. مشاوران املاک در این نقطه شهر کسانی هستند که بدون دغدغه با معامله های میلیاردی، حق کمیسیون های میلیونی می گیرند.
    اینجا یکی از خیابان های بالای شهر است که تعداد بنگاه هایش کم نیستند. یکی از مشاوران املاک در این منطقه می گوید: در این بازار تقلبی که خانه ها قیمت های حبابی دارند هر کس برای خود نرخی تعیین می کند؛ نرخ هایی که هیچکدامشان مشمول تعرفه خاصی نیستند .
    سیامک همتی که به قول خودش عدد بودنش در بنگاه دستش نیست، حالا برای خودش دفتر و دستکی بلند بالا دارد و خانه های لاکچری را معامله می کند. به نظر او زمانی که یک خانه گرانقیمت فروخته می شود بالطبع حق کمیسیون خودش را هم دارد و این موضوع بر اساس توافق بین بنگاه دار و مالک تعیین می شود.

    گرچه تعرفه ها در این رابطه چیز دیگری می گویند، تعرفه هایی که گاهی نقششان تنها روی کاغذ است و مسئولیت دیگری ندارند. بنگاه داران کارکشته، اما خوب بلدند که چکار کنند تا در این بازار آشفته و نابهنجاری که قوانین دست و پا شکسته آن، قدرت مانور ندارد، پیروز شوند.آنها با پنبه چنان سر می برند که هیچکس متوجه نمی شود. اینجاست که هر بنگاه، پاتوقی می شود برای پول درآوردن دلالانی که از این آب گل آلود ماهی می گیرند.

    بنگاه دیگری نرسیده به اوایل خیابان هم نگاه مشترکی به خریداران و فروشندگان دارد . در این قسمت شهر هم معاملات بزرگ و کمیسیون های بزرگتری رد و بدل می شود.
    فشارکی، یکی دیگر از مشاوران املاک این منطقه، مرد درشت اندامی است که توی صندلی بزرگ سیاهی لم داده ، شفاف و بدون اینکه سانسوری در حرف هایش باشد، می گوید: به هر حال حق ما است ، هر چه تورم بالاتر می رود به هر حال حق کمیسیون بنگاه ها هم که نمی تواند سرجای خودش بماند . البته در برخی اوقات هم توافقی حل می شود . مثلا اگر من بتوانم خانه ای را دو میلیارد و 100میلیون جوش بدهم و مالک دو میلیارد و 50در نظر داشته باشد با توافق او مبلغ اضافه به بنگاه می رسد.

    البته در حالی که بنگاه های بالای شهر از سر دل سیری حرف می زنند، بنگاه های پایین شهر اینگونه نیستند، آنها در وضعیتی غیرمشابه می گویند: حباب قیمت های مسکن خیلی ها را دچار مشکل کرده و معاملات کمتر شده است.

    این دیالوگ را حسن امیری، مدیر بنگاهی در خیابان بزرگمهر می گوید«: اینطرف شهر بیشتر بازار اجاره داغ است ، ولی متاسفانه خیلی از مالکان به خانه هایشان به عنوان سرمایه نگاه می کنند و وقتی می بینند که قیمت خانه بالا رفته، به مبلغ اجاره هایشان اضافه می کنند و می خواهند بار هزینه هایشان را بر دوش مستاجران بیاندازند.»

    چند متر آنطرف تر بنگاه دیگری است که مدیر آن برخلاف او صحبت می کند. به اعتقاد حسین نوروزی که یکی از بنگاه دارهای قدیمی در این منطقه است، اتفاقا در زمان هایی که مسکن تکان می خورد و گران می شود، مردم بیشتر به سمت خرید و فروش می روند. خمی به ابرویش می اندازد و ادامه می دهد: متاسفانه خیلی از بنگاه داران از این مساله سواستفاده می کنند. بماند که مالکان هم از آنها کمی ، ندارند.

    او از خاطراتی می گوید که باعث شده برخی اوقات تصمیم بگیرد که این شغل را رها کند«: وقتی به برخی مالکان می گوییم که این قیمت برای خانه ات زیاد است، انگار کفر گفته ایم و فحش و ناسزا است که نثار ما می شود.»

    در بازار داغ پر سود معاملات مسکن، تعرفه مشخصی نیست، گرچه اگر هم باشد، با وجود تعداد زیاد مشاوران املاک که بسیاری از آنها حتی جواز کسب هم ندارند، معاملات تقلبی انجام می شود که شرایط اقتصاد جامعه را بیمارتر از آن چیزی که هست می کند.
    به گفته مشاور املاکی دیگری که در خیابان کمال است، حتی اگر ما بخواهیم به تعرفه ها عمل کنیم و یکسان سازی شود، خیلی ها هستند که این کار را نمی کنند و بازار را از دست ما می گیرند، بنابراین باید در این بازار آشفته یا همرنگ جماعت شویم و یا بار و بندیلمان را ببندیم و از این شغل برویم.

    در این میان افرادی هم هستند که با اجاره یک دفتر و چند صندلی در خیابان های اصلی شهر بدون اینکه تخصصی داشته باشند، اقدام به معاملات سودآور می کنند. به گفته مسعود عمرانی، از دیگر بنگاه دارانی که ید طولانی در این شغل دارد، با رشد قارچ گونه بنگاه هایی که هر روز بر تعدادشان اضافه می شود، این نگرانی وجود دارد که بازار مسکن حتی بدتر از این که هست بشود.

    به دست گرفتن بازار مسکن توسط دلالانی که بدون هیچ دردسر و دغدغه و نگرانی ارقام میلیونی به جیب می زنند، معلوم نیست وضعیت بازار مسکن را تا کجا بکشاند.

    البته این تصور که مشاوران مسکن موجب بالا و پایین شدن قیمت مسکن و اجاره بها می شوند هنوز در بین مردم وجود دارد که البته بیراه نیست، چرا که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان املاک ، گاهی دلالان هستند که باعث افزایش تورم در بازار مسکن می شوند.

    آنها معتقدند: یکی از مهمترین عوامل گرانی مسکن، برخی از مشاوران املاک و البته بساز بفروش ها و مالکانی هستند که با آنها تبانی می کنند و بدون نظارت و به سلیقه خود قیمت ها را بالا و پایین می برند . قیمت هایی که در شرایط حاضربی شرم تر از همیشه رخ نموده اند و انگار قصد ندارند منطقی تر عمل کنند.